גלעד אוחיוןהאם קבוצות רכישה עדיין רלוונטיות? מה היתרונות בהצטרפות לקבוצת רכישה נדלן? ממה צריך להיזהר? ומה צריך לבדוק לפני ההצטרפות לקבוצת רכישה? עו"ד גלעד אוחיון מבעלי משרד שמעוני אוחיון ושות עם כל התשובות.
קבוצות רכישה נדלן- המדריך המלא
הגעתם לנחלה והחלטתם לקנות דירה חדשה? מזל טוב!
קבלתם הצעה טובה וחשבתם לעשות זאת במסגרת קבוצת רכישה? הנה נקודות חשובות שכדאי לכם לדעת על ההבדל מרכישת דירה מקבלן.
מה בין קבלן לקבוצת רכישה נדלן?
קבוצת רכישה היא קבוצת אנשים אשר התאגדו יחד, על-מנת לרכוש קרקע במשותף ולבנות בעצמם את הפרויקט, ללא תלות ביזם כזה או אחר ובניהול הפרויקט באופן עצמאי.
בפועל, בקבוצת רכישה, חברי הקבוצה הם ה"יזמים" של הפרויקט והם מוציאים אותו לפועל באמצעות קבלן שנחבר על ידם לבנות את הפרויקט. הקבלן הוא איש מקצוע מהתחום או חברת בנייה שנשכר על ידי חברי הקבוצה ואשר יש לו את הניסיון והמומחיות המקצועית בהקמת פרויקט מהסוג הנדרש.
ההבדלים בין רכישת דירה מקבלן לבין קבוצת רכישה
זכויות על הקרקע
כשמדובר בקבוצת רכישה, חברי הקבוצה הם בעלי הקרקע במשותף.
כל אחד מחברי הקבוצה רוכש את החלק היחסי בקרקע מהבעלים ונרשם כבעליו ממועד השלמת רכישת המקרקעין.
בדירה שנרכשת מקבלן, הרוכש נרשם כבעל הדירה שרכש אך ורק לאחר סיום פרויקט הבינוי ורישום הפרויקט בפנקס הבתים המשותפים שיכול להמשך מספר שנים לאחר סיום הפרויקט וקבלת הדירה.
ביטחון פיננסי
בקבוצת רכישה הביטחון לכסף שהושקע הוא הבעלות על הקרקע (ובמקרים שטרם רישום הזכויות, נרשמת לטובת חברי הקבוצה הערת אזהרה) ולעומת זאת ברכישת דירה מקבלן הביטחון הוא ערבות בנקאית צמודה למדד בלבד [שניתנת במסגרת חוק המכר על-ידי הבנק המלווה את הפרויקט] כאשר במקרה חלילה של "כשל" (פשיטת רגל של הקבלן חלילה או אי יכולת לסיום הפרויקט ומימוש הערבות) הרוכש מאבד את עליית שווי הקרקע בעוד שבמסגרת קבוצת הרכישה, הבעלים שומרים על ערך הקרקע ונהנים מעליית שווים.
מימון
לצורך הקמת הדירה במסגרת קבוצת רכישה או רכישתה במסגרת רכישה מקבלן, נדרש הקונה לרוב למימון העלויות בפרויקט קבלני, מחיר הדירה מגלם בתוכו את עלויות המימון שהקבלן לקח לצורך הקמת הפרויקט וכמו כן, תשלומי הדירה מוצמדים כולם למדד תשומות הבניה מה שמביא לרובלכך שעלויות רכישת דירה מקבלת מתייקרות לעומת המימון הנדרש במסגרת קבוצת רכישה.
יחסי קבלן-רוכש
בקבוצת רכישה הקבלן "עובד" אצל חברי הקבוצה ומעמיד ערבויות לביצוע העבודה, יש לחברי הקבוצה יותר מעורבות בנושא הבנייה ושליטה על הקבלן. ברכישת דירה מקבלן הרוכש "נמצא בידיים" של היזם והקבלן, אין לו יותר מדי מקום למעורבות אלא אם רוצה לבצע שינויים בדירה (בכפוף לתוספת תשלום).
הוצאות נלוות לפרויקט
עוד אחד מההבדלים המשמעותיים בין רכישת דירה כקבוצה לבין קבלן, היא שרכישה על-ידי קבוצה תחסוך עלויות כגון הוצאות מימון הקבלן, פרסום ושיווק וחיסכון של העמסת הרווח של היזם עצמו על הרוכשים.
בקבוצת רכישה, החברים משלמים רק את עלות הקמת הפרויקט ולרוב, הוצאות אלו שהוזכרו נחסכות בהתארגנות של קבוצת רכישה.
בשורה התחתונה
קבוצות רכישה נדלן מגלמות בתוכן יתרונות רבים למי שמעוניין לרכוש דירה (או דירות) בישראל.
יחד עם זאת, גם בקבוצות רכישה קיימים סיכונים אשר יש להביא בחשבון בעת קבלת ההחלטה על דרך רכישת הדירה כשהמהותיים שבהם הם לוחות הזמנים לסיום הפרויקט ועמידה במסגרת התקציב להקמתו
אם אתם רוצים להקטין את הסיכון והחשיפה שלכם, חשוב מאוד להתייעץ מבעוד מועד עם עורך דין מקצועי המתמחה בתחום על מנת שתוכלו להיות מלווים ומוגנים, לאחר ביצוע הבדיקות הנדרשות בתהליך.
בהצלחה!
עו"ד גלעד אוחיון, ממייסדי המשרד שמעוני אוחיון ושות הוא מגשר מוסמך, בוגר תואר ראשון ושני במשפטים בהצטיינות (LL.B., בהצטיינות, מכללת נתניה; LL.M., בהצטיינות, אוניברסיטת בר-אילן).
*אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי, חוות דעת או תחליף לייעוץ משפטי אצל עורך דין. האמור לעיל אינו אלא תיאור כללי בלבד ולא מחייב של הנושאים הנזכרים ובכל מקרה ספציפי, מומלץ לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מעורך דין לגופו של עניין.
